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第396章

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第二天赶清早的飞机过来,陈立也是起早就将周斌、钱达他们都揪到浦峰大厦谈工作。与浦建集团签约后,还是由严奇伟先负责去接管金臣花苑,而且后续建设要立刻停工,等新的建筑设计方案出来,才进行后续的建设。金臣花苑八栋超高层主体已经建成,陈立有意将金臣花苑与另两宗住宅建设用地,统一打造成新潮锐在浦江光彩夺目的高端精品豪宅,后续两宗地的超高层住宅建筑设计,都只能迁就于金臣花苑现有的风格。好在浦建集团建设金臣花苑时,就考虑过这一地段中小户型未必好卖,市场定位是想着以低总价豪宅套型的思路去撬动市场需求,因此设计规格不低,三米二的楼层净高度、户型以大平层、楼中楼为主,本身就具备豪宅的基因。在跟金臣花苑签约前,陈立就将他的思路,跟新潮锐的高层沟通过,宋文清也早就准备好一套总体布局方案。金臣花苑的建筑风格已经固定下来,新拿的两宗住宅用地,位于金臣花苑的南侧跟东侧,还有一宗商业综合用地位于金臣花苑的西侧,要考虑到金臣花苑的景观视野不能遮挡住,两宗住宅用地,宋文清主张楼体设计更纤盈的椭圆形超高层建筑,单栋楼建筑面积要低一些,总计会有十八栋超高层住宅,仿佛花瓣一般,分布在金臣花苑的东侧跟南侧。而在津惠路以西的商业综合用地是南北狭长地形,宋文清则考虑底部整体建造一座裙楼、上部建设五栋花瓣形的塔楼,以保证风格整体上的一致。唯一的问题在于商业综合用地底部整体建造裙楼,整个裙楼的建筑面积将高达十六万平方米,而附近的需求,三五年内都不宜建设超大型的购物中心,而仅仅是一座大型购物超市以及附属少量的社区餐饮、商业,是远没有办法将这么大面积的商业裙楼给填满的。当然了,金臣花苑以及另两宗住宅建设用地要建高端豪宅,商业裙楼就不能用小商品批发市场这类的商业形态做配套。陈立最终拍板还是照宋文清的总稿规划思路去执行。毕竟商业综合用地的地价成本较低,十六万平方米的商业裙楼,最终装修好的总成本不会超过十亿,即便津湾路商圈南移的猜想落空,会导致商业裙楼大面积空置,也可以拿塔楼的销售收入以及住宅项目的利润进行覆盖掉成本。总体规划思路出来,就要涉及到具体的设计细节,这也是决定建造成本的关键。超高层建筑,涉及到消防、抗震、抗风的要求标准会大幅度提高,建造成本要比一百米以下的高层建筑高出一截,这是建筑主体的硬性需求,但也高得有限。而除了建筑主体之外,外立面幕墙材料的选择、门窗、大堂、过道等公共区域的装修、电梯的配套以及园林配套,成本差异将拉得更大。如何确定这些细节,取决于新潮锐对金臣花苑未来的市场定位。“目前浦江淮海中路的高端豪宅,每平方米销售已经超过三万,浦川江的汤邑金冠都卖出每平方米十二万的天价,我们的新锐城悦园,目标销售价也得定在平方米三万元往上,才能称得上豪宅吧?”

陈立敲着桌子说道。围着会议桌而坐的高丰铭、郑文远、严奇伟、周斌他们都倒吸一口凉气。周斌点了一支烟,说道:“我们习惯你乱搞了,但我们真要以这个价位对外宣传,而且金臣花苑部分,下半年就能正式对外开盘销售,外面人会以为我们都疯了的啊!”

“不然呢?我们要是成功将旧厂地块更改为绿化地,大家都认为金臣花苑能卖到一万三、一万四,我们就真照一万三、一万四开盘,那多无聊啊!”

陈立摊手说道,又跟宋文清说道,“金臣花苑作为新锐城悦园一期,我们不急着开盘销售,后期全部推出精装修房,可以再追加每平方米两千的建设成本,将原有的外立面以及公共区域、小区园林的配套装修方案推翻掉重搞,而内部房型装修标准定到每平方米五千……也就是说,我们将地价、建设成本、外围的配套,内外装修,成本都做到一万六七,要是目标销售价定低了,怎么将钱赚回来?”

高丰铭却是知道陈立想着以超级豪宅的惊人定位,将龙川河北岸的地块彻底激活,以此促进浦湾路商圈南移,到时候新锐城悦园的房价就不会那么刺眼,销售也会顺畅起来,但要是这个设想落空……而要实施这个设想,彻底更改浦江市对龙川河北岸区域的定位,难度也太大了……到时候整个项目不要说想赚钱了,甚至最终都可能会以亏损收场。“是不是等旧厂改绿化地的设想实现之后,才定新的建设方案?”

高丰铭建议道。新锐城悦园不计算超豪华装修,差不多能将成本控制每平方米一万二以内,而只要旧厂改绿化地的想法实现,就算浦湾路商圈不可能南移,整个项目还是能做出一定的利润来。要是最终连旧厂改绿化地想法都无法实现,整个项目照陈立的思路来搞,是铁亏无疑的。陈立摇了摇头,说道:“宋敬泽既便有支持我们的想法,也不可能现在就公开表态的,何况江湾区政府还有卢文仲这个搅屎棍在,旧厂改绿化地要实现,说不定要拖上好几个月,这边的建设哪里能拖几个月?哪怕房型的精装修稍稍暂缓,但外立面及公共区域的成本追加,也要立即执行……老高,你下午就去见宋敬泽,不需要宋敬泽表态支持,只要宋敬泽不强烈反对,旧厂地块的绿化建设我们就立即同步启动起来……”陈立一锤定音,其他人也都无话可说,只是分头照陈立的计划执行。高丰铭、宋文清、严奇伟、钱达他们都先离开,陈立将郑文远、周斌留在会议室里。陈立跟郑文远说道:“我们强行这么搞,前期的舆论将对我们很不利,加上这段时间大商资本又在减持新锐城的股票,新锐城的股价有可能会进一步下挫,我在考虑,是不是搞个新股增发,将新锐星城项目装进上市公司里来?你找元洲商量一下这个事,或者把元洲约到浦江来,看怎么操作合适……”对新潮锐置业增发新股,收购新锐星城项目,自然股价越低,能折算到新股份额越多,越为有利,就相当于在股价低迷时,拿新锐星城项目,换取更多的股票,以增加新潮锐置业对上市公司新锐城的控股比例。位于商都宝塔区鼓楼街道的新锐星城,目前已经建成一期、二期,正在建设三期的民国风情街、近代工业博览园及民国巷子项目,二期销售价已经推高到每平方米六千八。三期的建设成本极高,可销售面积又少,大体只能跟成本打平。目前新锐星城二期、三期的预计利润,虽然都还无法将此前积累下来逾三十亿巨额债务覆盖掉,但待建的四期一千亩、总建筑面积高达二百三十万平方米的纯住宅建设用地,价值极大。这一千亩地,目前的市场楼面价已经达到每平方米三千元,总计高达六十九亿元,扣除了八亿的债务,陈立想着作价六十一亿,装入上市公司新锐城。上市公司自然没有六十一亿的现金收购新锐星城,即便有,双方又构成关联交易,证监部门以及中小股东也都极可能会否决这个方案。毕竟这对大股东新潮锐置业来说,太有利了,相当于直接从上市公司手里直接掏走六十一亿的现金。陈立就想着上市公司对新潮锐置业增发六到七亿股新股,将新锐星城装入上市公司,一方面增加上市公司在商都的项目储备,一方面新潮锐置业将地产开发业务完全装入上市公司,不需要再承担更高的债务,也能彻底变成纯粹的资产管理公司,也不需要在新潮锐体系下再搞两套地产开发班子了。“这个可行啊!我直接约元洲到浦江来谈,他肯定乐意操作这件事。”

郑文远说道。增发新股收购新锐星城,而新锐星城的估值是照净资产计算的,未来的盈利预期不低,能降低上市公司新锐城的整体市净率、市盈率,能有效支撑后续的股价。对于徐元洲而言,他的投资公司在新锐城股价受压下来时,悄悄买入一部分股票,等增发成功后拉升股价卖出,能白吃一波价差。

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