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资产负债?不容小觑!

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万达长期对外宣传:万达是一家以商业地产为主的开发商。根据王健林在2014年上半年万达会议中公布的数据,截止到2014年上半年,万达集团已经在全国60多个城市开发了90多个万达广场,形成了一个辐射一二三线城市的庞大商业地产王国。万达的商业地产概念比较模糊,它不但包括万达广场商业街区,还包括写字楼、酒店和高档公寓,而高档公寓和一般开发商开发的住宅没有什么区别。根据公开数据显示,万达集团在2010年的总收入在770亿元左右,其中,万达商业地产以661.4亿元的收益占据了整个万达集团年收益的绝大部分。根据2013年上半年的数据,万达的销售总额是745.1亿元,而商业地产的销售额是567.2亿元左右,占比依然接近80%。因此这些年来,万达虽然一直标榜是商业地产开发商,但实际上住宅和商业楼宇的销售才是万达集团的核心收入来源。2005年到2010年,以万科、保利、绿城等为代表的全国性开发商,主要聚焦在住宅地产,各自获得巨大利益,而万达绕开了这片商业红海,另辟蹊径,以万达广场或城市综合体模式在全国推进。那个时候,像万达这种模式几乎绝无仅有,与各个地方政府洽谈合作的时候,可谓是所向披靡。但2009年以来,随着国家投入巨资刺激经济发展,住宅地产供应量增加的同时价格猛涨,远远超出一般民众的购买力,因此中央陆续出台各种宏观调控措施,尤其是限贷和限购等组合政策,使得住宅地产的成交量下行。到了2012年以后,这种下行趋势更加明显,众多房地产企业都陆续进入商业地产领域,一时间呈现出群雄逐鹿的局面。一向标榜只专注于住宅地产的万科,也宣布要转型为城市服务配套商,试水商业地产,依托于万科的邻里社区店等商业形态,万科要将商业地产收入占比从5%上升到20%。政策的开放,使得商业地产的发展势头越发强劲,前景越发美好,于是,各路兵马纷纷杀入“商业地产圈”。除此之外,住宅限购政策的出台,也让投资商们不得不加大了在商业地产上的投资。2010年之后,商业房地产的投资增长速度迅速提高到了30%。更有数据表示,整个2011年,中国排名前20的房地产商无一例外全部进军商业地产领域。对万达来说,商业地产泡沫带来的冲击是多重的,首先是万达综合体的模式不再是独此一家,在与地方政府谈判的时候面临越来越多的竞争压力;同时大量入市的商业地产对万达的招商、租金等都会形成冲击,万达商业地产的价值受到折损;而商业地产供应过剩也直接影响了万达开发的商业地产的销售速度,对万达的资金链和利润率构成冲击。在万达快速发展过程中,王健林强悍的融资能力一直是万达的核心动力之一,而社会上对万达资金链安全的质疑之声也一直没有停止过。在2005年前后,由于房地产开始第一轮宏观调控,开发商普遍资金紧张,万达集团与投资机构以私募形式进行了融资,与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让,涉及金额高达32亿元。2009年以后,万达与西安国际信托、中诚信托以项目信托的方式进行了一轮融资。而在2010年左右,为了配合万达商业A股上市进程,万达与建银国际等战略投资机构进行了股权私募,具体金额大约是10亿元。当然,万达每开发一个项目,都会把各种融资渠道充分利用起来,这其中包括土地抵押贷款、项目贷款、经营性贷款、供应商垫资、物业销售、信托融资等,地方政府在和万达谈判时,也往往会承诺在金融资源方面给予支持。在抵押贷款方面,万达尤其具有一般企业无法比拟的能力。万达部分项目的抵押贷款比例,往往远超项目估值本身,比如一个估值仅为1个亿的项目,甚至能获得5个亿的抵押贷款。对万达来说,为开发一个项目所需要的资金,自身投入的资金大概只有20%左右,剩余的都是利用多种渠道融资完成。这种融资杠杆工具的极大化利用,使得万达扩张速度远远高于一般企业。万达的资金链来自“盖房——抵押贷款——继续盖房——继续抵押贷款”的模式,万达项目的推进速度,也使得这种高杠杆融资方式能发挥更大的效力。项目的快速启动,包括土地权证的获得,可以快速通过抵押贷款进行融资,而快速的建筑速度,对建筑商来说,也可以减少资金垫付的时间成本,通过住宅和商业楼宇的快速销售,可以迅速获得资金回款。随着政府加深对房地产行业的调控以及银行信用贷款的收紧,房地产整个大环境面临越来越紧张的资金问题。对此,万达采取的措施是,通过发行信托进行融资,并将办公楼与酒店的装修项目进行外包,或者出售项目股权的一部分。由于万达不是上市公司,万达内部的资产负债表还不是很透明,但随着万达的扩张,其资产负债率不断攀升。根据公开资料显示,2009年,万达总资产约741亿元,负债约688亿元,负债率为92.8%,净利润约26亿元;2010年总资产增加了673亿元,负债率为90.5%,净资产为134亿元;2011年总资产增至2030亿元,净资产205亿元,负债率为89.9%;2013年,万达集团资产总额已经达到3800亿,通过资产兼并、新投资项目,万达的资产膨胀速度十分惊人,而负债率也必然同步扩张。与资产高增长同步,万达的负债水平也一贯高位,但是净利润增幅却远远跟不上资产的膨胀。收益过低,成了万达无法掩饰的隐忧。资产规模不断扩张,资产收益率却在下降。这种高杠杆扩张模式的风险是——当货币流动性收缩的时候,企业将面临非同寻常的风险,金融市场上的风吹草动都将给万达的资金链安全带来冲击。更重要的是,经济周期将会显著影响万达的融资能力,因为那个时候,抵押估值会下降,市场流动性会大幅收缩,银行给予的授信额度会名存实亡,即使能融到资,融资成本也会大幅提高,这是万达面临的最重大的战略风险。

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