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第339章 【大暴跌前的筹备】(求月票!)

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5月伊始。  礼拜一,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,各大地产商再次磨刀霍霍。  事前,林祖辉本不想参加的,不过最后觉得自己还是‘重在参与’比较好,不然太过惹人瞩目。  说来也是林祖辉高估了香江的各大地产商,他们其实并没有‘太多’的市场敏锐度(呸,穿越者的嘴脸),哪怕是四大家族也是如此。以前他们之所以成功,并不是预料到危险来临,而是保持着合理的债务抵御风险,而一旦暴跌后,他们才展示出‘惊人的胆量’进行抄底。  林祖辉不一样,他对市场非常敏锐,既可以预知危险提前减磅,又可以第一时间进行抄底;凭借这种本领,在一次大机会面前,他能数倍于四大家族的获利。  在最近的三个月时间,新时代集团系出售大量的优质物业,在市场上并不是什么隐秘的消息;地利根德阁一座的出售,更是全港皆知。  大家如何评价林祖辉呢?  严重一点的说林祖辉是‘挖肉补疮’,卖掉优质物业去投资萎靡的航运业(8亿)、永安集团(8亿)。  宽和一点的说新时代集团系的资金充足,贷款虽然高,但离三成都不及,完全可以继续贷款完成大计划——两个大型屋邨、中环广场、以及即将放出的‘中环花园道地王’。  大家不会认为有什么危险来临,就好比股市正旺时,股神站出来劝告股民,也未必管用。  拍卖会的现场。  黄氏父子见林祖辉亲自参与拍卖,脸色有些不好,他们是地产大好友,但这位也是地产大好友;上次湾仔地王失利,已经给他们留下了一个阴影。  好在,今天的林祖辉表现似乎不给力,三幅土地一幅也没有收获成功;反倒是黄氏父子越挫越勇,今天连夺两幅工业用地,涉及资金2.1亿元。  香江的工业楼宇已经需求不振,市道转淡,不过开发商可以选择拆卸工业楼宇,改建写字楼。港府亦开始接纳‘综合工业及办公室楼宇’的新概念,准许工业地产权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途,兴建工业及办公室两用的大厦。  所以,黄氏父子花2.1亿购买工业用地,也就可以理解了。  拍卖会结束,黄氏父子来到林祖辉面前,黄廷芳笑着说道:“林生,今天似乎对这三块地皮看不上?”

其实林祖辉都有参与到最后三四家竞标的时候,不过联系林祖辉一向的地产大好友,今天表现自然可以算差,毕竟都亲自来了!  林祖辉回应道:“工业、住宅用地,都需要考虑短期的价值利益,不像商业地皮。不是我看不上,而是黄生太厉害,佩服佩服!”

有点虚伪,明明别人买贵了三四成!  黄廷芳内心有些得意,上次最后关头失败,他还是有些后悔的。不过这次总算找回一些面子,没有玷污自己的这个‘地产大好友’的美誉。  “林生,花园道地王听说本月就要放出了,要不我们两家联合起来,就是十拿九稳的事情。”

打不过就加入,也是黄廷芳的真实想法。  商界没有永远的仇人,只有永远的利益,更何况大家也不是仇人,只不过是在拍卖会上竞争而已,是不可能结仇的。否则,那香江的仇人未免太多了。  不过,林祖辉沉默了一下,犹豫的说道:“不瞒黄生,最近形势有些复杂,我们的投资转为保守了。所以,我们两家公司的投资策略不一样了,所以合作不了!”

黄廷芳一愣,说道:“林生说的是...?”

他觉得林祖辉有些杞人忧天,不过没有说出来。  林祖辉点点头,并说道:“这事我拿不准,所以花园道地王对我们来说,实在投资太大。不好意思了,黄生,两次拒绝你的好意!”

黄廷芳连忙说道:“林生严重了,我相信我们还会有合作的!”

林祖辉点点头,说道:“会有的!”

这倒是实话,如果是大型住宅地皮拍卖,林祖辉未必会热衷。因为成本太过昂贵,盈利不会过丰,所以以后联合投标,也是趋势。  后期包括一些大型商业、住宅综合用地拍卖,林祖辉也会采取拉拢盟友,让出三成左右的股份,进行竞拍。道理很简单,大家都是合组财团,若你想吃独食,以后怕是容易被人群攻。  拍卖场上,大家都互相打完招呼,便散去。  林祖辉今天的目的也已经达到,就是给大家一个感觉,他已经‘精疲力尽’了。然后等花园道地王招标时,大家就不会针对林祖辉。  特别是李超人,林祖辉抢他那么多项目,保不准这个老YB有恶意的想法。只要被李皇冠一针对,凭借他的财力,林祖辉要吃亏不少。当然,李超人旗下公司都在调整投资策略,海外的比重加码,也未必会恶意针对林祖辉,毕竟那需要很大的代价。  所以,他今天给人的感觉就是,即没有对地产前景感到悲观,也没有以前那样‘大手笔’的风范。  .......  下午,林祖辉会见了万国宝通香江负责人史蒂夫。他本人和万国宝通保持着非常良好的关系,起初是因为梁伯韬的关系,后来双方的业务越来越多,万国宝通已经成为新时代集团系贷款最多银行。  而林祖辉的信誉堪比李超人,自然也非常受到万国宝通的重视。  当林祖辉提出用自己持有新时代集团部分股权做抵押,贷款20亿港币的时候,史蒂夫还是很吃惊。香江的老牌富豪相对保守,很少让家族的债务如此高,要知道林祖辉个人贷款已经高达30亿了。  史蒂夫问道:“林先生,资金的用途是?”

林祖辉说道:“家族的地产投资,我想以我旗下公司的经营状况,20亿贷款还是没有问题吧!”

史蒂夫点点头,说道:“20亿贷款对你来说当然不是问题,不过我们银行对于大额贷款,总归是谨慎的。不过你放心,我会尽快给予你答复,不会让你久等的!”

这个可以接受,毕竟是大额贷款。  林祖辉又说道:“有五亿港币我需要美元贷款,在美国完成支付。”

听到投资美国,史蒂夫自然非常高兴,这几年香港的富豪都是香饽饽,深受美国、加拿大、澳洲政府的青睐。  “没问题,欢迎林先生投资美国,我们万国宝通非常乐意和你合作!”

新时代的孙公司富利地产,在洛杉矶的那个商业项目,就是交给万国宝通的贷款。所以,哪怕是万国宝通美国总部,也是非常看重林祖辉这个新晋财阀。  “当然,我们可是合作伙伴!”

送走了史蒂夫之后,林祖辉马不停蹄的又开始联络各家银行,打算共获得35亿的巨额贷款。其中5亿港币去美国,继续投资微软,将持有的股份增持到2%的水平。  另外的30亿,则放在香港,打算抄底地产。连同他本来的资金,差不多80亿港币的资金在香江。  当然,若是地产股市暴跌后,这些银行也会纷纷开始紧张,前来询问林祖辉的情况,毕竟他的负债已经高达65亿。  林祖辉之所以提前抵押贷款,也是考虑到股票贬值,股灾后贷款将会抵押更多的股权!  ......  翌日。  林祖辉和新时代系的地产/置业的四架马车,开了一个秘密会议。  陈晓芬最近压力有些大,一看面色就不太好,林祖辉先是体谅下属:“我对你们销售部的成绩已经很满意了,后面尽力就行!”

此时,新时代集团在前四个月的地产盈利已经高达7亿元(采用单个楼盘盈利计算出纯利),已经相当不错了;就算下半年再萎靡,八个月盈利三四亿元还是没有问题。  新时代集团今年由于外汇、期指获利不菲,估计能获得纯利20亿。  长实在去年也才获利20亿,新鸿基也不过才18亿;也就是说,今年新时代集团的盈利可能超过长实。  虽然是非地产盈利占据了很多,但香港地产都有投资证券的传统,前世李超人更是在1989年以后,投资了近60亿证券。不过,李超人投资证券的目标是一些合作伙伴,以此提高长实的影响力。  陈晓芬连忙说道:“谢谢老板夸奖!主要是一些敏感的炒家和代理商,变得谨慎起来,所以销售确实很困难,毕竟我们相当于是将前八个月的销售,集中在今年前五个月。”

林祖辉点点头,看来陈晓芬最近真的压力大,也知道提困难了。  不过,林祖辉是知道情况的,香江的炒家和代理商本来就比普通人更灵敏,一般来说,在地产暴跌后,如果有炒家入场,就代表要恢复了。毕竟,香江的炒家和刚需,是一半一半的成分。  到了九十年代,更是一度炒家占七成,刚需占三成。在政府出台多项措施后,此风才好了一点。  所以,若是将房价高,全部归功于地产商,恐怕林祖辉都要叫‘冤枉啊,包大人!’  港英政府占四成、香港炒家占三成、地产商占三成,这才是最好的答案!  “尽力就行!”

林祖辉最后说了一句。  陈晓芬点点头!  接着,林祖辉又对总经理陈斌说道:“六月份开始,可以开始慢慢的增加地盘开工,你们也得做好准备!”

“没问题,我会组织好的!”

接下来才是重头戏!  林祖辉询问道:“期指回笼了多少资金?外汇账户情况如何?”

新时代集团去年光地产盈利就是15亿(全年盈利16.5亿),今年预计只有11亿,可以说全靠金融投资翻身了。  当然,若是算上出售收租物业那一笔非经常性盈利,新时代集团今年可谓妥妥的盈利巨无霸了。  梁真勋说道:“期指已经交割完毕,我们共获得纯利3.8亿,回笼资金6.8亿。而现在美元兑日元外汇投资情况非常好,今天开盘就已经134点了,照这个趋势,短期还有很大的上涨空间.....外汇账户上,我们目前的盈利为5亿出头,相当于可回笼资金就是10亿。”

金融上的回报,就已经相当于白捡一个香江船务。  总之,暴跌的时候,新时代集团相当于账户上躺着50亿的现金(包括套现外汇),当然也包括有50亿的债务(利息为4.5亿一年)。  可以说,财务非常的有优势!  最近新世界发展在郑家纯的手里,负债从十几亿,很快上升至45亿。看趋势,今年新世界发展债务90亿是没有问题的。据林祖辉所知,新世界发展还想将会展中心两座酒店半数股权,从君悦酒店集团手中收回(前期卖了一半)。  林祖辉已经开始准备从新世界手中薅羊毛了,原来,新世界后期会出售非常多的优质物业,以此来减债,特别是会展中心的权益,更是值得林祖辉下手。  新时代集团的债务虽然多,但林祖辉减债其实是通过金融来,而新世界发展就只有出售优质收租物业来减债了。  林祖辉又对梁真勋问道:“对于那些大量拥有换地权益书、地皮的业主,你们调查得如何了?”

梁真勋点点头说道:“嗯,已经掌握相当多的资源了!我们甚至从一份遗嘱上面,发现价值4000万的换地权益书,不过受益人已经移民在国外。机会合适,我们就组织人手去国外找到那个受益人,买下他!”

林祖辉一愣,还有这种事情?  “嗯,你们现在要充分的对市场了解。我可以负责任的告诉你们,风雨欲来......而且,你们还得花心思稳定公司的人心,切莫造成人才大量流失。”

此次证券、地产暴跌,来的狠(暴跌30%~40%),恢复也挺快(1年);可以说,再也找不到如此好的机会了。  1982年的暴跌,足足3年才恢复过来。信和去抄底,结果差点把公司倒闭了(非家族实力),毕竟地产公司全靠利息,萎靡的时间越久,那利息高的吓人(当年15厘)。  “是!”

众人不怀疑老板的眼光,那可是将八七股灾预料得非常详细的主,华尔街精英都不配给老板提鞋。  老板从不盲目的投资,一旦投资金融就一个特点‘快狠准’,丝毫不会拖泥带水。

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